По оценкам специалистов, до 80% возводящихся сегодня в Москве и Подмосковье складских комплексов имеют ошибки в проектировании. Неправильное соотношение площади застройки и общей площади участка, неверный расчет нагрузки на пол, ошибочное представление об объеме товарных потоков той или иной группы клиентов - эти и многие другие недочеты могут существенно ухудшить показатели эффективности складского комплекса, а значит, снизить его рентабельность. Проектирование складов и производственных помещений включает в себя решение спектра вопросов: определение концепции склада, его целевой аудитории, расчет товарных потоков в соответствии с потребностями клиента, устройство зон хранения, выбор складского оборудования, его грамотное размещение, и т. д. Казалось бы, задачи ясны, а их решения не представляют больших проблем для заказчика. Между тем оказывается, при всем обилии теоретических знаний на практике ошибок по-прежнему много, навыков все еще не хватает, и в результате рынок пополняется объектами, имеющими проблемы функционирования. В результате здесь, как и во многих других сегментах недвижимости, заказчик предпринимает отчаянный шаг делать все самостоятельно. В итоге рынок пополняется строениями, имеющими многочисленные ошибки проектирования. Многие считают, что склад - более простое сооружение, нежели административный комплекс или торговый центр. Действительно, современные склады - это одноэтажные строения без архитектурных и планировочных изысков, не нуждающиеся в проработке дизайна внутренних помещений, не преследующие "презентационную" цель. Между тем здесь существует ряд специфических нюансов, которые не менее важны, чем фактор презентабельности для офиса и фактор местоположения для торгового центра. Нарушая эти основополагающие законы складского проектирования, заказчики и попадают впросак. Впрочем, на этапе проектирования складов существуют специфические ошибки, присущие лишь этому рынку. При организации складского комплекса часто не соблюдаются международные требования к соотношению размеров площадки и здания. Например, на площадке размером 2 га размещают 15 тыс. кв. м складских площадей. Европейский опыт проектирования складских комплексов свидетельствует, что оптимальное использование площадки соответствует следующему соотношению: 40% - площадь складских помещений; 45% - площадь дорог и стоянок для автотранспорта; 15% - площадь зеленых насаждений. В отдельных случаях, когда компания заказывает проект склада под себя и специфика ее деятельности подразумевает относительно малый грузопоток, "пятно" застройки может быть увеличено до 60%. Но не больше, иначе зона маневрирования и парковки будет недостаточна для нормального функционирования склада. Неграмотное зонирование земельного участка влечет за собой и другие ошибки, например, недостаточное количество места для разворота фур. На рынке можно встретить проекты, где необоснованно выбрано соотношение количества ворот на входе и выходе со склада. Нам приходилось видеть проект, в котором на входе предусматривалось 12 ворот, а на выходе - 4. Это, безусловно, не отвечает требованиям технологического процесса. Количество ворот определяется объемами обрабатываемых на складе грузопотоков и используемой для этого технологией. Игнорирование этого в дальнейшем не позволит операторам оптимизировать свою складскую логистику и предлагать конкурентные цены. Из соображений экономии средств при проектировании складов часто не предусматривается автомобильный пандус, который необходим для оптимизации складских процессов. Много ошибок допускается при выборе строительных и отделочных материалов. Есть примеры, когда девелоперы пытались сэкономить на заливке пола, что в итоге приводило к необходимости реконструкции. В то же время это достаточно большой процент затрат при строительстве склада в общем. При выборе строительных материалов, технологий строительства важно учитывать и климатические особенности местности. В Африке для возведения складов можно использовать фанеру, а в России, например в Новосибирске, где уровень снега зимой достигает 2,5 м, а морозы - 50 градусов, нужно строить из таких материалов, которые способны выдержать суровые снеговые и ветровые нагрузки. Этим отнюдь не исчерпывается список реальных и потенциальных проблем, подстерегающих заказчиков при проектировании и возведении складских комплексов. Высота потолка, зонирование внутренних помещений склада и т. д. - все это тоже довольно сложные задачи, нуждающиеся в разрешении. Можно ли минимизировать ошибки, добиться эффективного решения стоящих перед заказчиком задач, правильно расставить приоритеты в процессе проектирования и запуска склада? Специалисты уверены в том, что свести все недочеты к минимуму можно, используя специальный алгоритм проектирования. Рассмотрим несколько этапов проектирования склада в отдельности: На начальном этапе проекта будущего комплекса мы приступаем к разработке предпроектного предложения, где заложены основные параметры проекта - на этом же этапе просчитывается и финансовая модель. Проект должен быть востребован рынком, не выходя при этом за рамки бюджета. Необходимо соблюдать этот баланс. На этом этапе происходит финансовое обоснование проекта - анализируется и сопоставляется с ожидаемой рентабельностью стоимость земли, подведения коммуникаций, стоимость строительства по элементам конструкции и инженерным системам и т. д. Есть много примеров, когда заказчики приобретают в собственность сельскохозяйственную землю и проектируют здание без учета реального срока перевода земли из одной категории в другую. Между тем процесс занимает подчас более года. В этом смысле очень важно знать, что ты покупаешь, чтобы более точно рассчитывать срок окупаемости и доходность проекта. То же самое можно сказать и о технических спецификациях. На этапе финансового обоснования проекта необходима оценка имеющихся на участке сетей - каково их состояние, какие технические возможности здесь представлены, сколько будет стоить подведение недостающих сетей. Также не менее важна геоподоснова предполагаемого участка застройки. На этом этапе заказчик принимает решение о том, представляется ли обоснованным проектирование и строительство склада в целом. Определяется основной конструктив здания, оценивается объем работ, сроки реализации и т. д. После финансового обоснования проекта застройщик выходит на финишную прямую. Для проектировщиков формулируется техническое задание, которое подробно описывает конфигурацию будущего склада, зонирование комплекса, устройство напольных покрытий. Техническое задание включает в себя логистические требования к территории комплекса: основные потоки по территории, конструкцию, подъезды к складу и внешние транспортные коммуникации. Здесь же предусматриваются требования к конструкции и инженерным системам склада (размеры, устройство напольных покрытий, температурный, влажностный режимы), рекомендации по системам коммуникаций и другим инженерным системам; описывается зонирование склада: размещение основных производственных зон и внутренние потоки, вспомогательные и офисные помещения, их размеры; размещение зон на территории комплекса и их размеры: зоны разгрузки, въезда/ выезда, стоянок, зоны для объектов обеспечения деятельности склада и т. п. На этом же этапе подбирается тип складской техники, проводится тендер по выбору поставщиков оборудования. Решается вопрос с выбором системы управления и отчетности склада. После всего этого заказчик приступает к непосредственной реализации комплекса. Бесспорно, успешность проекта зависит и от качества строительства, точности исполнения задач, тем не менее принципиальным моментом можно назвать процесс проектирования, который в большей степени определяет жизнедеятельность будущего сооружения. Грамотный подход к проектированию, привлечение профессиональных проектировщиков позволяют минимизировать потери при запуске проекта, делают его экономически рентабельным и востребованным в течение длительного времени.
